[부동산시장론] 부동산시장의 뜻과 유형, 특성별 정리 | 기본개념 정리 (1)

 

 

📌 부동산시장

✅ "부동산이 사고팔리는 곳"
✅ "비슷한 종류의 부동산들이 비슷한 가격으로 거래되는 구역"
✅ "사람들이 어떻게 경제활동을 할지, 그리고 얼마까지 지불할 수 있는지에 따라 땅을 어떻게 쓸지 결정하는 시장"

 

⭐부동산시장은 사람들이 부동산을 사고팔고, 그 가격이 형성되는 곳이면서,

⭐ 어떤 사람들이 어떤 가격으로 땅을 사용할지 결정하는 곳

 

 

 

 

 

📌 부동산시장 유형

 

✅ 완전경쟁시장 : 일반재화시장

✅ 불완전경쟁시장 : 부동산시장 (완전경쟁시장을 전제로 시장분석 가능)

 

완전경쟁시장 : 문구점	불완전경쟁시장 : 부동산
참여자수: 판매자, 구매자 ↑- 다수가 공구 가능 동종동질 - (지우개는 어딜가도 지우개) 진입장벽 낮음, 이탈도 쉬움 정보공개: 완전공개 - 고급정보없음 => +a 없음 소액자금으로 빈번하게 구매, 가격왜곡없음	참여자수: 판매자, 구매자 ↓ - 사적활동, 개인간 거래 동종이질 - (같은 아파트 1층24평이랑 12층 24평이랑 다름) 진입장벽 높음, 이탈도 어려움 정보공개: 불완전 공개 => +a 있음 고가로 적게 구매, 가격왜곡 ↑

 

⭐ 정보얻을 때 비용유무로 시장완전성 구분! 

 

 

✅ 물리적 관점 : 이질적 재화

1층 아파트와 12층 아파트처럼, 물리적으로 다른 특징을 가진 재화.

일물일가 법칙(같은 물건은 같은 가격이 되어야 한다는 법칙)이 성립안됨 

=> 불완전 주택 시장이라고 할 수 있어.

(즉, 같은 아파트라도 층수나 위치에 따라 가격 차이가 커지는 시장)

✅ 주택 서비스 관점 : 동질적 재화

모든 주택은 주거목적!!

=> 완전경쟁시장처럼 분석 가능 

(즉, 가격이나 품질이 비슷한 주택들이 많아지면 경쟁이 일어나 가격이 조정되는 시장)

 

 

 

📌 부동산시장 특성

국지성(지역성) -> 부동성	✅ 고정된 위치 때문에, 지역의 경제 상황이나 환경, 개발 상태에 따라 부동산의 가치가 달라짐  ✅ 지역마다 수요와 공급의 조건이 다르기 때문에, 그에 따라 가격도 지역별로 차이남  (23)지역의 경제적,사회적, 행정적 변화에 따라 영향을 받고 수요공급도 그 지역 특성의 영향을 받음 (22)같은 유형의 부동산이라도 위치에 따라 완전히 다른 시장 형성
거래의 비공개성(은밀성) -> 개별성	부동산은 마트진열이 아님 - 정보얻으려면 비용 ↑
부동산상품의 비표준화성 -> 개별성	부동산은 일물일가x 대량생산x
시장의 비조직성(집중통제의 곤란) -> 개별성	부동산은 여기저기 퍼져있어서 유통망 조직x (조직화 곤란)
수급조절의 곤란성 -> 부증성	공장에서 뚝딱x (23)수요와 공급의 불균형 + 부동산시장은 수요공급 조절 시 장기간이 소요됨 => 토지의 물리적 공급이 완전비탄력적이됨 ⇒ 단기적으로 가격형성 왜곡
매매기간의 장기성	돈준다고 바로 못삼 ⇒ 단기적으로 가격형성 왜곡
법적 제한과다	공적제한 -> 부동산시장기능 왜곡 ⇒ 단기적으로 시장수요조절 가능
진입장벽의 존재	거래비용↑+ 고가성 -> 자금조달가능성(신용, 대출, 월급…) 시장참여자에게 영향 -> 진입장벽 ↑ -> 소수참여
자금의 유용성과 밀접한 관계	거래비용↑
+ 비가역성	한번 짓고나면 원래 상태로 되돌리기 힘듦 (공장짓다가 가게로 못바꿈) 의사결정지원 중요 - 사전에 잘 보고 분석해야됨

 

 

 

 

📌 부분시장과 분화현상 

 

✅ 부분시장(하위시장)  : 

- 개별시장과 전체시장의 중간규모
- 부동산 위치,질,용도에 따라 부분시장 형성

 

✅ 시장의 분화현상 

- 부분시장별로 시장불균형 발생 -> 서울아파트에서도 강남 강서 강북 이 불균형
- (29)분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형 초래

 

🫢예시
✅ 개별시장(특정 개별 부동산의 시장)
강남구 삼성동 아이파크 101동 10층 아파트 시장
✅ 부분시장(지역별, 용도별, 특성별로 나눈 시장)
서울 아파트 시장
✅ 전체시장(부동산시장 전체)
한국의 부동산 시장 전체