[부동산시장론] 여과과정(하향여과, 상향여과)과 장단기별 시장변화 | 기본개념 정리 (3)

 

 

📌 주택시장의 여과과정 (Filtering Process) 

✅ "주택이 시간이 지나면서 다양한 계층이 거주하게 되는 과정!"
✅ "새로운 주택이 공급되거나 기존 주택이 낡아지면서, 고소득층과 저소득층이 이동하는 현상!"

💡 즉, 부동산 시장에서는 시간이 지나면서 '고급 주택 → 중간 주택 → 저렴한 주택'으로 변화하거나, 반대로 '낡은 주택 → 리모델링 → 고급 주택'으로 변화할 수도 있음!

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🔹 1. 하향여과 (Downward Filtering)

 "신축 주택 → 낡은 주택 → 저소득층으로 이동!"

 

✅ "새 아파트가 지어지면서, 기존 주택이 점점 저소득층이 사는 주택으로 변하는 과정!"
✅ "즉, 시간이 지나면서 고급 주택이 낡아지고, 가격이 하락하여 저소득층이 거주하게 되는 현상!"

📌 하향여과 과정
✔ 1단계: 새 고급 아파트가 건설됨 (고소득층이 입주)
✔ 2단계: 시간이 지나면서 신축 아파트가 더 많이 공급됨
✔ 3단계: 기존의 오래된 아파트는 가격이 떨어지고, 중산층·저소득층이 입주
✔ 4단계: 더 오래되면 임대주택이나 저소득층 거주지로 변함

📌 예시
✔ 서울 강남 신축 아파트 → 고소득층 거주
✔ 20~30년 지나면 노후화 → 가격 하락 → 중산층 입주
✔ 더 오래되면 임대주택·저소득층 거주지역으로 변화

💡 즉, "새로운 주택이 공급되면서 기존 주택이 점점 저렴해지고, 저소득층이 거주하게 되는 현상!"

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🔹 2. 상향여과 (Upward Filtering)

 "낡은 주택 → 리모델링 → 고급 주택으로 변화!"

 

✅ "오래된 주택이 재개발·리모델링 등을 통해 다시 고급 주택으로 변화하는 과정!"
✅ "즉, 저소득층이 거주하던 낡은 주택이 새롭게 변하면서 고소득층이 거주하게 되는 현상!"

📌 상향여과 과정
✔ 1단계: 낡고 오래된 주택이 있음 (저소득층 거주)
✔ 2단계: 개발이 이루어져 리모델링·재건축 진행
✔ 3단계: 새로운 고급 주택이 되면서 가격 상승
✔ 4단계: 고소득층이 입주하게 됨

📌 예시
✔ 서울 용산, 성수동의 오래된 빌라·공장 지역 → 리모델링 & 재개발
✔ 고급 아파트·상업시설이 들어서면서 부촌으로 변화
✔ 저소득층이 떠나고, 고소득층이 거주

💡 즉, "낡은 주택이 리모델링·재건축을 통해 고급화되면서, 고소득층이 거주하게 되는 현상!"

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📌 여과(Filtering)의 전제조건

✅  하향여과(Downward Filtering)의 전제조건

 

1️⃣ 소득 외의 다른 조건(입지, 환경 등)이 같아야 함

• 예를 들어, 같은 지역 내에서만 비교해야 공정한 분석이 가능.

2️⃣ 완전경쟁시장이라는 가정

• 단기적으로는 초과이윤(많은 이익)이 생길 수 있지만,
• 장기적으로는 경쟁이 많아지면서 정상적인 이윤만 남음.

3️⃣ 너무 오래된 주택은 정책적으로 신축 금지.

 

✅  상향여과(Upward Filtering)의 전제조건

 

1️⃣ 주택 개량 비용 < 개량 후 가치 상승 비용

• 즉, 집을 리모델링하는 데 드는 비용보다, 리모델링 후 집값이 더 올라야 한다!!
• (하지만 항상 그런 건 아니고, 시장 상황에 따라 다를 수 있음.)

 

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📌 장·단기별 시장 변화

✅ 고가주택 시장 (비싼 집 시장)	✅ 저가주택 시장 (싼 집 시장)
✔ 단기적으로 1️⃣ 고가주택이 노후화(하향여과) → 시간이 지나면서 고가주택이 점점 줄어듦 2️⃣ 그러면 아직 상태가 괜찮은 고가주택의 희소성이 커짐 3️⃣ 그래서 고가주택 임대료가 올라가고, 초과이윤(많은 이익)이 발생	✔ 단기적으로 1️⃣ 저가주택에 대한 수요 증가 → 저가주택의 임대료 상승 2️⃣ 그러면 초과이윤(많은 이익)이 발생
✔ 장기적으로 1️⃣ 신규 주택 공급자들이 시장에 진입 → 새로운 고가주택이 계속 공급됨 2️⃣ 그러면 고가주택 수가 늘어나면서 임대료 하락 3️⃣ 결국 초과이윤이 사라지고 시장이 원래대로 돌아옴	✔ 장기적으로 1️⃣ 너무 낡은 저가주택은 신축이 금지됨 → 점점 노후화(하향여과) 진행 2️⃣ 노후화가 심해지면서 저가주택의 임대료가 다시 하락 3️⃣ 초과이윤이 사라지고, 결국 고가주택 공급도 원래대로 돌아오게 됨

 

 

 

 

📌 핵심 정리!

✅ 하향여과: 고가주택이 시간이 지나면서 점점 낡아서 저가주택이 되는 현상

✅ 상향여과: 기존 저가주택이 리모델링 등으로 업그레이드되어 고가주택이 되는 현상

✅ 고가주택 시장: 단기적으로는 노후화로 인해 희소성이 커지지만, 장기적으로는 신규 공급이 늘어나서 가격이 조정됨

✅ 저가주택 시장: 단기적으로는 수요가 많아져서 가격이 오르지만, 장기적으로는 노후화가 진행되면서 가격이 다시 낮아짐

💡 쉽게 말하면, 부동산 시장은 시간이 지나면서 가격과 공급이 변하고, 결국 시장은 균형을 찾는 구조! 😊