[부동산시장론] 주택시장 특징과 주택유량vs주택저량, 주택소요vs주택수요 정리 | 기본개념 정리 (2)

💡 쉽게 말하면,

📌 주택시장 특징

✅ 이질성이 크다 🏠

• 같은 아파트라도 1층과 12층은 다르게 평가 (조망권, 채광, 소음 차이 등)

• 그래서 주택은 완전히 똑같은 상품이 존재하기 어려운 시장

 

✅ 복합적인 서비스 제공 🏗

• 주택은 단순히 건물만 제공하는 게 아니라, 주거 환경, 관리 서비스, 편의시설까지 포함된 상품

 

✅ 공공성이 높다 🏛

• 주택은 모든 사람이 필수로 필요한 재화라서, 정부가 시장에 개입하는 경우가 많음

• 예를 들어, 입지 선정(어디에 지을지), 분양 규제, 전월세 정책 등에서 정부가 개입해 시장을 조정함

• 그래서 주택을 너무 상업적으로 마케팅하거나, 전월세 광고를 과하게 하는 것도 제한될 수 있음

 

✅ 지역적 특성이 크다 📍

• 주택시장은 그 지역의 수요에 영향을 많이 받음.

• 예를 들어, 서울과 지방은 같은 아파트라도 가격 차이가 크고, 수요도 다름.

• 그래서 적정한 가격을 정하기 어려움

 

 

 

 

 

📌 주택유량 vs 주택저량

 

=> 주택유량이 많아지면, 시간이 지나면서 주택저량도 늘어나게 돼! 😊

 

 

✅ 주택유량 (Flow of Housing)

• "일정 기간 동안 새로 공급되거나 없어진 주택의 양"
• 흐르는 개념(시간에 따라 변화)
• 예시:
  • "올해 새로 지어진 아파트 10만 채"
  • "올해 철거된 노후 주택 5천 채"

✅ 주택저량 (Stock of Housing)

• "현재 존재하는 모든 주택의 총량"
• 고정된 개념(한 시점에서 존재하는 주택 수)
• 예시:
  • "대한민국에 현재 존재하는 주택 총 2,000만 채"
  • "서울에 있는 모든 아파트 수"

 

💡 쉽게 말하면,

구분	주택유량 (유입·유출)	주택저량 (현재 존재하는 총량)
개념	일정 기간 동안 새로 공급되거나 사라진 주택	특정 시점에서 존재하는 모든 주택의 총량
예시	"올해 신규 공급된 아파트 10만 채"	"현재 대한민국의 총 주택 수 2,000만 채"
특징	변화하는 개념 (흐름)	고정된 개념 (축적)

• "주택유량"은 늘어나거나 줄어드는 주택의 흐름
• "주택저량"은 현재 존재하는 전체 주택의 양

 

 

📌 주택시장분석 시 고려해야 할 점

생산공급은 단기적으로 증가하기 어려움. 따라서 저량 개념으로 공급량을 분석해야 하며 특정 지역의 주택시장 공급량 분석 시, 장기적으로 저량과 유량을 함께 사용해야 함.

 

 

✅ 1. 생산공급은 단기적으로 증가하기 어려움

→ 부동산(특히 주택)은 공장에서 찍어내는 물건이 아니기 때문에 짧은 기간 안에 공급을 늘리는 것이 어려움 

→ 아파트를 새로 짓는 데는 시간이 오래 걸리니까, 수요가 늘어나도 공급을 바로 늘릴 수 없음.

 

✅ 2. 저량 개념으로 공급량을 분석해야 함

→ **저량(Stock)**은 일정 시점에 존재하는 전체 주택 수

→ 단기적으로 공급을 늘릴 수 없으니까, 주택 공급을 볼 때 전체 주택의 양(저량)을 기준으로 분석해야 한다는 뜻! 

 

✅ 3. 특정 지역의 주택시장 공급량 분석 시, 장기적으로 저량과 유량을 함께 사용

→ **유량(Flow)**은 일정 기간 동안 새로 공급되는 주택 수를 의미

→ 단기적으로는 **저량(기존 주택 수)**을 기준으로 시장을 분석해야 하지만,

→ **장기적으로는 유량(새로 공급되는 주택)**도 고려해야 더 정확한 시장 분석이 가능함!

 

👍  정리하면

부동산 공급은 단기간에 확 늘릴 수 없음.

그래서 단기적으로는 저량(기존 주택 총량)을 기준으로 시장을 분석해야 함.

하지만 장기적으로 보면 유량(새로 공급되는 주택)도 함께 고려해야 함.

 

단기적인 분석 → "현재 서울의 아파트 총량이 몇 채인지?"

장기적인 분석 → "올해 분양될 아파트(유량)까지 포함해서 앞으로 시장이 어떻게 변할지?"

 

 

 

 

📌 주택소요 vs 주택수요

주택소요	실제로 주택이 필요한 양 인구수, 가구 수 등을 기준으로 산정되는 객관적인 주택 필요량
주택수요	주택을 구매할 의사와 능력이 있는 실질적인 시장 수요 구매력을 동반한 실제 시장에서의 수요
주택소요 vs 주택수요	신혼부부가 주택이 필요한 상황(주택소요) 경제적 여건으로 인해 실제 구매로 이어지지 않는다면 이는 주택수요로 전환되지 않음.